פסק-דין בתיק ה"פ 1764/00

1.         עניינה של התובענה שלפנינו הוא בחוזה אשר נטען כי הוא מהווה "חוזה אחיד"                               בעל "תנאים מקפחים", כמשמעות מונחים אלו בחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982                  (להלן: "חוק החוזים האחידים" ו/או "החוק"). לפיכך - מתבקש סעד של ביטול החוזה כולו,              ולחלופין של חלקים מסוימים מתוכו.

2.         המבקשות הינן בעלים של משרדים בפרויקט "מגדלי תאומי הים" -                                ברחוב הרברט סמואל 46, תל-אביב (להלן: "הפרויקט"). אין חולק כי פרויקט זה                       מורכב מ-46 יחידות: 28 מגורים, 10 משרדים ו-8 חנויות. בנוסף מכיל הפרויקט חניון תת-קרקעי, בריכת שחיה וחדר כושר. יצוין כי כל הצדדים מסכימים על תיאורו של הפרויקט כ"יוקרתי".

משיבה 1 - פרויקט אורנים בע"מ - היא החברה הקבלנית אשר הקימה את הפרויקט,                  ותכונה להלן: "הקבלן". 

המשיבה 2 - מגדלי תאומי הים בע"מ - היא חברת הניהול של הפרויקט, ותכונה להלן:                 "חברת הניהול".

3.         טענות המבקשות מופנות כלפי נוסח החוזה שנחתם בעניין אספקת שירותים לפרויקט                   בין כל אחד מרוכשי הזכויות בפרויקט - ובכלל זה, כל אחת מהמבקשות - עם חברת הניהול (להלן: "חוזה הניהול"). העתק חוזי הניהול עם המבקשות צורפו כנספחים ב1-ב3                           לכתב ההמרצה.

יצוין כי חוזי הניהול נחתמו בהתאם לסעיפים 16.2 ו-16.3 להסכם המכרשנחתם בין הקבלן            לבין כל אחד מרוכשי הזכויות בפרויקט - ובכלל זה, כל אחת מהמבקשות (להלן: "הסכם המכר").                   העתק הסכמי המכר עם המבקשות צורפו כנספחים א1-א3 לכתב המרצה.

דיון

4.         בטרם אדון לגופה של התובענה בעניין חוזה הניהול ותנאיו, אקדים ואדרש                  לטענת המשיבות כי יש לדחות את התובענה על הסף - מחמת חוסר תום לב ושיהוי.

לטענת המשיבות, פועלת המבקשת 1 (אברגרין מור נכסים בע"מ) בחוסר תום לב                        בהגשת התובענה. זאת, מחמת שמטרת צעד זה היא להמשיך ולהתחמק מתשלום                             דמי הניהול והאחזקה למשיבה 2 (חברת הניהול) - תשלומים אשר היא חבה בהם                             מאז רכשה זכויות בפרויקט, בשלהי שנת 1994.

לביסוס טענה זו הגישו המבקשות את פסק הדין ב-ת"א (שלום - ת"א) 32384/98 -                           סומן כמוצג מש/2 - שבו התקבלה תביעתה של המשיבה 2 לחייב את המבקשת 1 במלוא חובותיה לחברת הניהול, ונדחתה הודעת צד ג' שהוגשה כנגד המשיבה 1 (הקבלן).

בנוסף, חלוף הזמן מעת רכישת הזכויות בפרויקט עד להגשת התובענה (בשלהי שנת 2000)                     יש בו כדי להוות שיהוי ניכר - שאף בו יש כדי לדחות את התובענה.  

כמו כן, הלינו המשיבות כנגד אופן ניהול ההליך על ידי המבקשות - ניסיונן של המבקשות להסתיר את זהות בעלי המניות ו/או המנהלים של המבקשת 1, ובכלל זה אי-מילוי הוראה של בית המשפט בעניין זה (החלטה מיום 11.9.2001, עמ' 5 לפרוטוקול).

יצוין כי המבקשות לא הכחישו טענות אלה - לא בשלב הבאת הראיות ולא בכתבי טענותיהן.

בעניין המבקשות 2 ו-3 נטען על ידי המשיבות כי צירופן לתובענה נעשה "רק על מנת לשוות לה  תום לב" (סעיף 2 לסיכומי המשיבות). במשתמע, שלמשיבות אין כל טענה בעניין תום לבן            של שתי מבקשות אלה. זאת, על אף שמהעדויות בפני בית המשפט עולה כי כנגד המבקשת 2 -                   נכסי בנטלי בע"מ - הוגשה תביעה על ידי מי מהמשיבות (עדותו של מר אמיר רוזנבלום -              ישיבת בית המשפט מיום 7.6.2004, עמ' 20 ו-26 לפרוטוקול).

5.         לגישתי, לא הוכיחו המשיבות כי צירופן של מבקשות נוספות לתובענת המבקשת 1             נעשה באופן מלאכותי. למבקשות 2 ו-3 - כמו גם לבעלי זכויות אחרים בפרויקט -                        הזכות לפנות לערכאות בתובענה כנגד הוראות חוזה הניהול עליו חתמו.

גם טענת חוסר תום הלב, שנטענה ביחס למבקשת 1, לא הוכחה. זכותה של המבקשת למצות את מלוא זכויותיה בגישה לערכאות, בעיקר כאשר בתובענה זו יש גם כדי להשפיע על זכויותיהם            של אחרים - בעלי זכויות בפרויקט - שאין טענה שהם לוקים בהיעדר ניקיון כפיים.

מכאן שבקשת המשיבות, ככל שהיא מסתמכת על טעם זה - נדחית.

ביחס לטענת השיהוי - לפי ההלכה הפסוקה, למבחן השיהוי שלושה יסודות:                              השיהוי הסובייקטיבי, השיהוי האובייקטיבי וחומרת הפגיעה בשלטון החוק (ראו, לדוגמא -                      עע"מ 7142/01 הוועדה המקומית נ' החברה להגנת הטבע, פ"ד נו (3) 673).

מחמת שהמשיבות לא טענו ביחס להתקיימותם של יסודות אלה, וכל שציינו הוא את חלוף הזמן עד להגשת התובענה (רכיב עובדתי, שאין די בו כדי לבסס טענת שיהוי) - הרי שנטל ההוכחה            בעניין זה לא הורם, ואין לקבוע כי התובענה הוגשה בשיהוי.